Un incontro in seconda commissione regionale ha riunito operatori, associazioni di categoria, sindacati e rappresentanti dei comuni per discutere le proposte di modifica alla l.r. 61/2024. Al centro del dibattito: il cambio di destinazione d’uso, la proroga dei termini e il futuro dell’ospitalità extralberghiera in Toscana.

Il quadro normativo

Il Testo Unico del Turismo della Regione Toscana (l.r. 61/2024) è entrato in vigore a fine 2024 con l’obiettivo di riordinare l’intera normativa sul settore. Da subito alcuni articoli hanno sollevato preoccupazioni, al punto che la legge è stata impugnata dal Governo. La sentenza n. 61/2026 della Consulta ha poi chiarito che il mutamento di destinazione d’uso dal residenziale al turistico-ricettivo ha applicazione diretta e immediata, senza necessità di varianti preventive ai piani operativi comunali — ma nonostante questo, le difficoltà applicative sul territorio restano significative.

In questo quadro la Seconda Commissione ha convocato una sessione pubblica di consultazione su due proposte di legge: la PdL 21 della Giunta, che introduce modifiche sostanziali, e la PdL 14 del consigliere Marco Stella (Forza Italia), che chiede una proroga ulteriore dei termini al 2027. Di seguito una sintesi dei contenuti e delle posizioni emerse.

Le proposte

PdL 21 – Le modifiche sostanziali

Destinazione d’uso: meno obblighi, più tutele. L’art. 144 viene riscritto in più punti. Viene eliminato l’obbligo di dimezzamento della capacità ricettiva per affittacamere e B&B nello stesso edificio, previsto dal 1° luglio 2026. Gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso vengono azzerati in modo uniforme su tutto il territorio regionale — compresi gli obblighi di parcheggio — perché non è equo che l’onere dipenda dal comune di ubicazione. Il termine per il cambio è fissato al 29 agosto 2027. Si introduce una clausola di reversibilità: in caso di cessazione dell’attività è sempre possibile tornare alla destinazione residenziale, anche in deroga agli strumenti urbanistici. Per le residenze d’epoca si chiarisce che l’adeguamento formale non modifica lo stato di fatto dell’immobile e non introduce usi incompatibili con il Codice dei Beni Culturali, essendo il titolo abilitativo già acquisito in precedenza.

Tutela per i gestori residenti. L’art. 144, co. 4-quater esonera dall’obbligo di cambio di destinazione d’uso le strutture in cui il gestore aveva, alla data di entrata in vigore della legge, sia residenza che domicilio.

Comunicazioni al SUAP. Le locazioni in forma non imprenditoriale (art. 60) devono ora comunicare al SUAP anziché al comune, razionalizzando i flussi verso un’unica banca dati regionale. La cessazione accertata d’ufficio comporta la decadenza automatica di CIR e CIN.

Locazioni brevi: più comuni possono regolamentare. L’art. 59 amplia la platea dei comuni abilitati ad adottare regolamenti sulle locazioni brevi, includendo quelli con indice ISTAT “immediatamente inferiore” al massimo e tutti i capoluoghi di provincia.

Somministrazione nelle strutture alberghiere. L’esenzione dai requisiti per la somministrazione di alimenti e bevande viene estesa a tutte le strutture ricettive alberghiere, non più solo agli alberghi con ristorante.

PdL 14 – La proposta di ulteriore proroga

Interviene su un solo punto: sposta il termine per l’adeguamento delle strutture extralberghiere alle nuove regole sulla destinazione d’uso dal 1° luglio 2026 al 1° luglio 2027, per dare ai comuni il tempo di adottare gli atti amministrativi necessari in modo uniforme sul territorio.

Le voci dei soggetti auditi

Confesercenti Toscana: il nodo del consenso del proprietario

Riccardo Mordini, rappresentante di Confesercenti Firenze, ha ribadito una preoccupazione strutturale: il cambio di destinazione d’uso richiede comunque il consenso del proprietario dell’immobile. Per le imprese che gestiscono strutture in locazione, questo crea un’incertezza esistenziale — e, nei fatti, un rapporto di forza squilibrato al momento del rinnovo contrattuale.

A Firenze la questione è aggravata dalla presenza di vincoli UNESCO e della Soprintendenza su alcuni immobili storici, per i quali il mutamento di destinazione d’uso verso il turistico-ricettivo potrebbe essere precluso. «Non abbiamo capito se con la nuova norma questo viene superato», ha dichiarato Mordini, «perché questa garanzia ad oggi non ci è stata data dal Comune di Firenze».

Confesercenti ha chiesto, in alternativa alla retromarcia sull’impostazione complessiva, di salvaguardare almeno le strutture già in esercizio, evitando conseguenze negative per chi ha operato legittimamente fino ad oggi.

MyGuestFriend – Ospitalità Responsabile: proroga sì, ma non basta

Francesca Custodini, per l’associazione MyGuestFriend, ha espresso favore alla proroga, ritenendola però insufficiente da sola. L’associazione chiede l’introduzione di una clausola di salvaguardia dei diritti acquisiti per tutte le strutture — extralberghiere, locazioni non imprenditoriali e imprenditoriali — attive al 31 dicembre 2024, che hanno effettuato investimenti sulla base di un quadro normativo consolidato.

«La proroga è un passo avanti fondamentale, ma non sufficiente a tutelare il comparto», ha detto Custodini. «Solo un intervento legislativo chiaro può garantire la stabilità di un settore vitale per l’economia toscana».

Host Italia e Federazione FARE: la Toscana non è Firenze

Francesca Tarantini (Host Italia) e l’avv. Michela Cappella (Federazione FARE), intervenute congiuntamente — le due realtà hanno coordinato i rispettivi documenti tecnici — hanno portato una critica di metodo prima ancora che di merito: la norma è stata concepita con un’ottica troppo fiorentino-centrica, senza tenere conto delle differenze territoriali di una regione profondamente eterogenea.

Nei piccoli comuni con uffici tecnici sottodimensionati, spesso organizzati in forma sovracomunale, il carico amministrativo generato dalle nuove procedure rischia di paralizzare completamente l’attività degli sportelli. Chi ha chiesto un’autorizzazione per aprire un affittacamere o un bed and breakfast si è trovato con il vecchio CIN chiuso e il nuovo non assegnabile perché i comuni chiedono prima la destinazione d’uso.

Sul piano tecnico-giuridico, l’avv. Cappella ha sollevato il problema delle implicazioni catastali: il rischio che l’Agenzia delle Entrate proceda d’ufficio a reclassificare in categoria D immobili che fisicamente restano residenziali.

Entrambe le associazioni hanno chiesto di modificare l’art. 59 prevedendo autorizzazioni di durata almeno quinquennale (non esattamente quinquennale): questo darebbe ai comuni la flessibilità di modulare la durata in base alle esigenze territoriali, senza che il limite fisso diventi un deterrente agli investimenti nelle aree periferiche.

L’avv. Cappella ha anche proposto di coinvolgere la Quarta Commissione (territorio, ambiente, mobilità, infrastrutture) nell’iter legislativo, data la rilevanza urbanistica delle modifiche in discussione.

ANCI Toscana e UPI: eliminare l’art. 41, co. 3

Il rappresentante di ANCI Toscana (con posizione condivisa da UPI) ha tenuto a precisare che i comuni avevano espresso parere favorevole alla legge nel suo complesso, apprezzando in particolare il rafforzamento delle comunità d’ambito turistico. Il giudizio negativo si era concentrato fin dall’inizio sull’art. 41, co. 3 sul cambio di destinazione d’uso.

ANCI ha ribadito la richiesta principale: eliminare del tutto l’obbligo di cambio di destinazione d’uso per le strutture già esistenti. In via subordinata, ha proposto una serie di commi aggiuntivi per esentare dall’obbligo le strutture avviate dopo l’entrata in vigore della l.r. 61/2024 ma prima delle modifiche in discussione, e per regolare con modalità semplificate quelle non ancora in esercizio.

Sul piano fiscale, ANCI ha segnalato un ulteriore problema: il reclassamento catastale da categoria A a D comporta una riduzione delle entrate IMU per i comuni, dato che per gli immobili in categoria D la quota spettante al comune è significativamente inferiore rispetto a quelli residenziali.

Ha anche chiesto di estendere la facoltà di regolamentare le locazioni turistiche brevi anche ai comuni con indice ISTAT di terzo e quarto livello e ai comuni confinanti con i capoluoghi di provincia.

Collegio Regionale delle Guide Alpine e Maestri di Sci

Gli interventi del presidente del Collegio Regionale delle Guide Alpine e dei rappresentanti dei maestri di sci hanno riguardato le modifiche alle professioni del turismo montano — materia che esula dal perimetro di questo articolo.

ANBBA – Associazione Nazionale B&B e Affittacamere: l’ospitalità come fenomeno antropologico

Jacopo Gherardi (delegato ANBBA) e l’arch. Castellani hanno portato una prospettiva doppia — manageriale e tecnico-professionale.

Gherardi ha invitato a non perdere di vista la natura del fenomeno: la maggior parte dei soggetti che affittano breve non sono grandi operatori ma privati che mettono a reddito una seconda casa o un immobile ereditato, contribuendo a un’ospitalità diffusa e autentica che il turista oggi ricerca attivamente. Trasformarli automaticamente in imprenditori rischia di snaturare questo modello.

L’arch. Emilia Castellani ha affrontato il tema da un punto di vista tecnico: le strutture già in esercizio svolgono de facto una funzione turistica, non ha senso non riconoscerla formalmente. Il cambio di destinazione d’uso senza opere è nella maggior parte dei casi tecnicamente semplice, poiché si tratta di immobili già residenziali. È possibile ipotizzare un cambio di destinazione d’uso funzionale-urbanistico senza conseguente modifica catastale, in quanto le strutture turistico-ricettive extralberghiere hanno per propria natura le caratteristiche della residenza, il che favorisce anche la possibilità di riconversione successiva. Infine la tesi secondo cui queste strutture sottraggano spazio ai residenti non regge: le difficoltà abitative nei centri storici hanno cause strutturali che vanno ben al di là della presenza di affittacamere, e andrebbero affrontate con provvedimenti specificamente volti a migliorare le condizioni di vita nel centro storico.

CGIL Toscana: non svuotare lo spirito della legge

La CGIL ha assunto una posizione di sostanziale difesa dell’impianto normativo esistente. Ha accettato le modifiche di chiarimento e aggiornamento, ma ha messo in guardia dal rischio che le semplificazioni richieste dagli operatori diventino un alibi per rimettere in discussione la finalità della legge: riequilibrare l’uso del patrimonio abitativo tra residenziale e turistico nei centri ad alta pressione.

Il riferimento alla sentenza del TAR — che ha rigettato tutti i ricorsi contro il regolamento del Comune di Firenze, affermando che «la protezione dell’ambiente urbano e gli obiettivi di politica sociale e culturale insieme alla tutela del patrimonio storico e artistico di una comunità costituiscono i motivi imperativi di interesse generale che giustificano restrizioni della libertà di iniziativa economica» — è stato usato come argomento a sostegno di un approccio legislativo che mantenga questa visione.

La CGIL ha anche segnalato che gli articoli 60 e 61 (comunicazioni e SCIA per le locazioni turistiche) sono ancora in larga parte disapplicati, e ha invitato a cogliere l’occasione della revisione per accelerarne l’attuazione.

CISL Toscana: ascolto e attenzione alle aree interne

Katiuscia Biliotti della CISL ha sottolineato l’importanza di un approccio non fiorentino-centrico, segnalando la necessità di prestare attenzione ai territori che rischiano lo spopolamento. Ha annunciato l’invio di una nota tecnica nei giorni successivi.

Property Managers Italia: obiettivi misurabili o il costo sociale è ingiustificato

Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, ha chiesto con forza un cambio di metodo: se si impongono sacrifici economici e occupazionali a un intero comparto (gestori di immobili, dipendenti, property managers), la collettività deve darsi obiettivi misurabili — per esempio, quanti residenti si intende riportare nei centri storici — e verificare nel tempo se questi vengono raggiunti. In assenza di risultati concreti, la norma va riconsiderata.

Ha portato l’esempio diretto: gestisce 20 dipendenti, e una riduzione significativa del portafoglio immobiliare gestito — effetto prevedibile del regolamento fiorentino e delle nuove norme — avrebbe ricadute occupazionali reali.

I temi trasversali

Dal confronto emergono alcune linee di tensione comuni a quasi tutti gli interventi:

La questione del proprietario dell’immobile. Il cambio di destinazione d’uso richiede, nella pratica, il consenso del proprietario. Per chi gestisce strutture in locazione, questo è il nodo politicamente irrisolto: la proroga non lo elimina, lo sposta.

L’eterogeneità del territorio toscano. Firenze è stata più volte indicata come un caso del tutto atipico: un blocco alle locazioni turistiche ha senso in un contesto di altissima pressione turistica, ma è inappropriato — e potenzialmente dannoso — applicato a borghi rurali o comuni in via di spopolamento, dove l’extralberghiero diffuso è spesso l’unica forma di ricettività possibile.

La capacità amministrativa dei comuni. Gli uffici tecnici, già sottodimensionati, si trovano ad affrontare procedure di cui non conoscono ancora con certezza i dettagli applicativi. La richiesta di linee guida chiare e uniformi è stata ribadita da quasi tutti i soggetti.

Le implicazioni catastali e fiscali. L’eventuale riclassamento degli immobili in categoria catastale D crea problemi per i comuni (riduzione delle entrate IMU). Il punto è rimasto aperto.

La reversibilità. La possibilità di tornare alla destinazione residenziale in caso di cessazione dell’attività è vista da tutti come un elemento positivo. È già prevista dalla PdL 21, ma alcuni intervenuti hanno chiesto che venga resa esplicita anche la gratuità di questo ritorno.

I prossimi passi

La presidente della commissione ha chiesto a tutti i soggetti di trasmettere le proprie osservazioni in forma scritta con urgenza, segnalando i tempi stretti del procedimento legislativo. L’obiettivo dichiarato è raccogliere tutti i contributi prima di procedere all’esame degli emendamenti.

Più voci hanno chiesto l’istituzione di un tavolo tecnico permanente che coinvolga le rappresentanze del settore extralberghiero — uno strumento che avrebbe potuto prevenire molte delle criticità ora sul tavolo.